서울 강북지역 재개발 건축계획안 통과됐으나, 건설경기 침체로 뛰어드는 시공사 없어

서울시가 23일 열린 제10차 건축위원회에서 ‘답십리 자동차 부품 상가 도시 정비형 재개발 정비사업’과 ‘면목동 194번지 일대 가로주택정비사업’ 건축계획안을 통과시켰다고 밝히며 공공주택 140세대 포함 총 826세대의 공동주택이 공급될 예정이라고 발표했다. 하지만 실제 착공에 들어갈 시공사 모집에는 난항을 겪고 있다.

건축위 통과한 답십리와 면목동 일대, 2024년부터 착공 

지하철 5호선 답십리역 인근 ‘동대문구 답십리동 952번지 일대’에 지하 9층~지상 29층 규모의 주상복합이 들어선다. 지난 23일 서울시 건축계획안을 거쳐 올해 12월 사업시행계획인가를 통과한 뒤 2025년 착공이 시작될 전망이다. 해당 사업 부지는 연면적 190,959.70㎡로, 지하층 일부와 저층부에 자동차 관련 판매, 공공기여 시설, 근린생활시설이 예정돼 있다. 또 ‘2․3블록’ 지상 6~29층, ‘4블록’ 지상 5~20층에는 공공주택 140세대를 포함한 공동주택 618세대가, ‘1블록’ 지상 7~25층에는 업무시설(오피스텔) 93실이 계획됐다.

해당 지역은 기존에 자동차 부품 판매 및 중고차 매매, 정비업이 밀집된 공간으로 유명했다. 인근 주민들 역시 답십리 자동차 부품 상가라고 하면 으레 ‘폐허’를 떠올릴 만큼 개발이 필요한 지역이라는 인식이 만연하다. 서울시는 이 지역을 장한평 일대 지구단위계획구역 중 ‘자동차부품 중앙상가 특별계획구역’으로 지정해 자동차 부품상가의 상징인 금속 및 금속타공패널을 사용하여 다양한 방식의 자연채광과 디자인 변화를 적용할 것이라고 전했다. 또 입면에는 태양광 패널을 설치해 지속 가능한 친환경 녹색단지를 구현하며, 주변 지역 및 주민과의 상생을 위해 소공원과 연결하는 한편 저층부에는 열린 공간 개념을 적용한다. 이외에도 지하 일부 및 저층부에 자동차․이동 수단 관련 판매시설을 배치해 도시경제 활성화도 유도한다는 계획이다.

한편 이번 건축위에서는 ‘면목동 194번지 일대 가로주택정비사업’ 건축계획안도 통과됐다. 해당 부지는 연면적 29,373.63㎡로 지하 2층~지상 24층 규모의 공동주택 208세대 3개 동 및 부대 복리시설로 조성되며, 분양 세대는 4가지 타입(전용 25형·51형·59형·84형)으로 구성될 예정이다. 2024년 상반기 사업시행계획인가 이후 하반기 착공 예정이다. 해당 지역의 경우 15분 이내 거리에 경의중앙선 중랑역, 7호선 면목역과 동부시장·중랑초·전동중·휘봉고 등 다양한 생활 인프라가 형성돼 있으며, 서울형 수변 감성 거점 ‘중랑천’에 인접해 자전거, 산책 등 여가 활동도 즐길 수 있다. 서울시는 단지 전체 대지면적의 30%를 소나무, 산철쭉 등 다양한 수종이 있는 녹지공간으로 연계 조성해 녹음이 우거지게끔 구현할 예정이다.

1년 전부터 이슈였던 재개발, 건축 규제 탓에 이제야 통과됐지만

사실 답십리 자동차 부품 상가의 경우 이미 지난 2021년 ‘답십리 자동차 부품 상가의 도시 정비형 재개발 정비사업 조합(조합장 이대규)’의 설립 인가를 받은 바 있다. 당시 동대문구 관계자는 “40여 년간 (답십리가) 자동차 부품 유통 산업의 중심지로서 지역 경제 활성화에 이바지하며 호황을 누린 시절도 있었으나, 변화하는 산업 환경 속에서 기능이 약화해 빈 점포가 늘어나고 시설이 노후화돼 개발의 필요성이 대두됐다”고 전했다. 답십리 부품상가는 지난 1982년 조성된 지역으로 중앙상가 가, 나, 다, 라 동 각각 5개 층(지하 2~지상 3층)으로 구성되어 있으며 현재 자동차 부품을 유통하는 도소매점 총 740여 개가 운영되고 있다.

이처럼 재개발 이슈가 지속적으로 제기돼 왔음에도 불구하고 건축심의가 이제야 통과된 부분에 대해서는 건축 규제로 인한 문제라는 지적이 대다수다. 지난 2월 오세훈 서울시장이 서울의 불합리한 건축 규제에 대한 개혁을 단행하고, 10년 가까이 적용해 온 아파트 35층 높이 규제를 폐지하는 등 완화 조치가 시행되자 이제야 건축심의를 통과했다는 것이다. 서울시는 토지 용도지역 체계를 유연하게 개편하는 등 스카이라인 변화에도 적극 나섰다. 기존 용도지역제도를 새로운 패러다임의 ‘비욘드 조닝’으로 재편한 것이다. 비욘드 조닝은 지역 특성을 고려해 주거·업무·상업·여가 등 융복합적 공간을 창출하기 위한 신(新) 용도지역 체계를 일컫는 말로, 서울시는 이를 통해 용도지역 변경에 대한 장벽을 낮추고 입지규제 최소구역 등 제도를 최대한 활용해 다기능 복합지역을 조성할 것이라고 발표했다. 오 시장 역시 계속해서 “혁신적인 디자인을 제약하는 불필요한 규제를 지속적으로 발굴하고 없애 나가겠다”고 밝히기도 했다.

다만 건축 규제가 완화됐다고 해도 땅값, 건축 자재비, 인건비가 대폭 인상된 데다 고금리까지 더해져 실제 착공까지는 시일이 더 걸릴 수 있다는 분석도 나온다. 지난 1월 16일 국가통계포털에 따르면 건설공사비 지수는 지난해 11월 기준 148.70으로 2년 전인 120.22과 비교했을 때 23.6% 올랐으며, 1년 전인 2021년 11월과 비교하면 7.2% 증가했다. 건설공사비 지수는 자재·노무·장비 등 건설공사에 투입되는 직접 공사비에 대한 물가 변동을 추정하기 위해 작성되는 통계로, 지수 인상은 곧 공사비 인상을 의미한다. 답십리뿐만 아니라 면목동 194번지 일대도 사정은 크게 다르지 않다. 특히 가로주택정비사업 시공자 선정을 위한 입찰에는 DL건설만 단독으로 참여하는 모습을 보여 건설사들이 몸을 움츠리고 있다는 분석이 잇따랐다. 이에 면목동 일대는 수의계약 전환 가능성도 높아지고 있다.

국내 10대 건설사, 도시개발보다는 신사업·해외 건설로 눈 돌리는 중

현재 국내 10대 건설사들의 경우 올해 1분기 영업이익이 증가하며 부동산 경기 침체에도 불구하고 긍정적인 소식을 전했으나 주택 사업 신규 수주보다는 신사업·해외 건설 부문을 강화하고 있다. 이렇다 보니 민관 합동 도시개발사업이 점점 어려워지고 있다. 건설 업계에 따르면 국내 시공 능력 평가 상위 10위 건설사 중 대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, HDC현대산업개발 등은 올해 1분기 도시정비사업 수주에서 마수걸이도 못 한 것으로 나타났다. 이미 재건축·재개발 수주를 진행한 곳 역시 전년 동기와 비교했을 때 주택사업의 수주액이 크게 줄어든 상황이다. 올해 1분기 기준 10대 건설사의 도시정비사업 신규 누적 수주액은 전년 동기 6조7,786억원 대비 33.3% 감소한 4조5,242억원으로 집계됐다. 건설업계 관계자는 “철강을 비롯해 레미콘, 인건비 등 원가 상승률이 워낙 높아져 수주에 신중해질 수밖에 없는 상황”이라고 전했다.

한국건설산업연구원(한건연)은 지난 2월 보고서를 통해 올해 건설자재 수요는 증가하지만 신규 착공이 감소해 자재 생산자들이 재고 조정을 위해 생산을 감소할 가능성이 크다고 지적하기도 했다. 즉 2021년 상반기 철근난과 2022년 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 시멘트와 레미콘 가격 급등과 같은 자재 문제를 향후 2~3년 내 재현될 수 있다는 것이다. 이에 한건연 박철한 연구위원은 건설 경기가 침체한 이후 반등하는 시점에서 자재 수급 문제가 비일비재하게 발생한다며 “중장기적인 관점에서 정부의 주택공급 정책이 성공하기 위해서도 안정적 자재 공급이 중요하다”고 강조했다. 또 “건설 경기에 대한 이해와 자재 시장의 특성을 고려하여 향후 자재 수급 문제가 발생하지 않도록, 민간과 정부가 적정 생산과 재고를 확보해 안정적인 시장 환경 마련에 힘쓸 필요가 있다”고 덧붙였다.