연립주택 등 사업자 대출 확대로 주택공급 속도 낸다, 효과 위해선?

국토부 '주택공급 활성화 방안' 후속 조치 발표
민간 중소 건설가 집중 지원에 포커스
"입주자 위한 수요 지원책 병행해야"

앞으로 연립, 다가구 등 비(非)아파트에 대한 주택도시기금 대출 지원이 확대된다. 정부가 대단지 아파트를 건설하는 대형 건설사에 비해 상대적으로 자금이 부족한 민간 중소 건설사 등을 집중 지원해 도심과 대학가를 중심으로 주택 공급에 속도를 내겠다는 의지를 밝히면서다.

국토교통부는 17일 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 활성화 방안’에 대한 후속 조치를 발표하며 연립, 다가구, 다세대, 도시형생활주택, 오피스텔 등 비아파트에 대한 주택도시기금 대출 지원을 대폭 확대할 방침이라고 알렸다.

대출 한도는 늘리고 금리는 낮춘다

국토부의 발표에 따르면 앞으로 민간 사업자가 비아파트를 분양하는 경우 1호당 최대 7,500만원까지 대출이 가능하다. 금리는 다가구·다세대·도시형생활주택의 경우 3.5%를 적용하고, 연립주택은 4.3%, 오피스텔은 4.7%다. 민간임대주택 건설 자금은 1호당 최대 1억4,000만원까지 지원되며, 금리는 공공지원 민간임대 2~3%, 장기 일반임대주택 2~2.8%다. 기존에 이용 중인 높은 금리의 토지담보대출을 기금융자로 상환(대환)하는 것도 전면 허용된다. 이에 따라 이미 토지가 확보된 사업장의 경우 주택공급에 한층 속도가 붙을 전망이다.

건축허가 또는 주택건설사업승인을 받은 사업자는18일부터 대출신청이 가능하며, 국토부는 사업자들의 이해를 돕기 위해 전담상담센터를 운영할 방침이다. 김효정 국토부 주택정책관은 “이번 정책으로 자금 조달에 어려움을 겪는 소규모 비아파트 사업자의 사업 여건이 한층 개선될 것으로 기대한다”며 “주택 공급이 부족한 지역에서 신속한 공급을 통해 주택시장 안정에 기여할 수 있길 바란다”고 말했다.

까다로운 비아파트 대출, 포기하거나 악용하거나

그동안 주택도시기금의 비아파트 건설 자금 대출은 29세대 이하 다세대 주택의 경우 호당 5,000만원 한도, 300세대 미만 도시형생활주택은 전용면적 60㎡ 이하인 경우에만 호당 7,000만원 한도 등 다소 까다로운 조건들이 제시됐다. 여기에 짧은 대출 기간, 높은 금리까지 더해져 ‘주택 공급을 촉진해 국민들의 주거환경을 개선하겠다’는 제도의 취지를 충분히 살리지 못한다는 지적이 끊이지 않았다.

더 큰 문제는 이처럼 까다로운 조건에도 아파트에 비해 터무니없이 낮은 시세가 책정되는 탓에 담보 물건 가치의 일정 비율로 산정하는 대출 한도 역시 낮아진다는 점이다. 건설 사업자들 사이에서는 자금을 융통하기 어려워 비아파트 건설에 손을 대지 않는 이들이 주를 이뤘고, 일부 사업자들 사이에서는 건물의 면적을 잘게 쪼개 최대한 많은 세대를 만드는 방법으로 대출 한도를 늘리는 소위 ‘꼼수’가 성행하기도 했다. 국민들의 주거환경을 개선하겠다는 제도의 취지가 도리어 주거환경을 악화시킨 결과로 이어진 셈이다.

수요 측면의 부동산 대책 필요성↑

부동산 전문가들은 연립 등에 대한 사업자들의 대출 조건을 완화해 공급을 촉진하겠다는 정부의 뜻에 공감하면서도 주택의 최종 수요자인 수분양자 및 세입자에 대한 지원책을 병행해야 한다고 입을 모았다. 공급 확대가 효과를 보기 위해서는 그에 걸맞은 수요가 뒷받침돼야 하는데, 비아파트의 경우 분양과 임대 시장 모두 활성화가 충분히 이뤄지지 않았다는 지적이다.

이같은 시장 비활성의 배경으로는 부실한 입주 지원책이 꼽힌다. 연립, 다세대 등에 대한 대출이 충분하지 않다 보니 주택 구입이나 전세 임차에 필요한 자금을 대부분을 입주자가 현금으로 준비해야 하는 것이다. 특히 다가구 주택의 경우 전세자금 대출 과정이나 조건이 매우 까다로워 많은 세입자들이 기피하는 대상으로 꼽힌다. 심지어 시중은행에서 대출 상담을 위해 찾아온 소비자에게 “다가구주택은 대출이 불가능하거나 한도가 매우 낮으니 다른 집을 알아보라”며 돌려보내는 경우가 발생하기도 한다.

이에 대해 임대주택보증보험, 전세금반환보증보험 등 다수의 정책자금을 지원하는 SGI서울보증의 한 관계자는 “다가구주택은 세대별 구분등기가 불가능하기 때문에 보증하는 입장에서 리스크가 큰 상품”이라고 설명하며 “이 때문에 다가구주택의 경우 은행과 대출을 하지 않기로 처음부터 협약을 맺었다”고 말했다.

또 입주에 필요한 일정 수준 이상의 현금을 마련한 이들은 추가 대출을 이용할 수 있는 아파트로 눈을 돌리는 경우가 많다. 아파트는 거래가 활발해 실시간 시세 반영이 가능한 데다, 대출 한도 역시 담보 물건의 최대 70%가 가능해 최소한의 자금으로 더 나은 주거환경을 누릴 수 있기 때문이다. 결국 수요자들이 떠난 시장에서 비아파트 주택들은 공실로 남을 가능성이 농후하다. 정부의 주택공급 활성화 방안이 계속해서 후속 조치를 내놓고 있는 만큼 비아파트 수요에 대한 인식 개선과 실질적 도움이 될 수 있는 지원책이 나오길 기대하는 바다.