국토부, 침체 빠진 리츠 시장 신규투자 활성화 위해 ‘리츠 제도’ 개선한다

국토교통부(이하 국토부)는 부동산서비스산업 정책위원회의 심의를 거쳐 리츠(REITs·부동산투자회사) 제도 개선방안을 5일 발표했다.

최근 리츠 시장은 급격한 금리상승으로 인해 자금조달 곤란과 투자자 관심 저하로 얼어붙은 상황이다. 이에 따라 국토부는 기존 제도를 개편해 리츠 시장대응력을 높이고 불합리한 규제는 개선하기로 했다.

남영우 국토부 토지정책관은 “고금리와 부동산경기 침체 등으로 어려움을 겪고 있는 리츠 시장의 회복을 위해 시의적절한 규제 개선을 추진해 유용한 부동산 간접투자수단이 건전하게 유지될 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

2001년 처음 도입된 리츠, 빠른 성장으로 시장가치 ‘87조원’에 달해

리츠는 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구 주식회사다. 리츠는 2001년 처음 제도가 도입된 후 지난해까지 총 350개의 리츠가 운영되고 있고, 자산규모로는 87조 6,000억원에 달하며 꾸준한 성장을 이어가고 있다.

이제 리츠는 일반 국민이 소액으로 우량 부동산에 투자해 수익을 얻는 대표적인 중위험·중수익 상품이 됐다. 기관투자자 위주였던 과거에 비해 공모 비중이 증가하고, 물류·데이터센터 등으로 투자유형 또한 다양해지자, 국토부는 지난해 1월 리츠 시장 성숙도와 공모·상장 활성화를 위한 리츠 제도 개선방안 발표에 나섰다.

지난해 개선방안의 기본방향은 두 가지로 나뉘었다. 먼저, 리츠 시장 성장에 따라 그간 주목받지 못했던 규제 부담을 줄이기 위해 인가·등록 시 절차 간소화와 공정거래법상 지주회사 규제 등을 개선했다. 또 상장 리츠 활성화를 위한 정책적 지원 확대와 투자자 보호 강화 조치로 연금저축계좌 투자를 허용하고 자산관리회사 건전성을 강화하는 등 일반 투자자의 시장 접근성을 확대했다.

리츠 제도, 2023년에는 무엇이 달라지나?

올해 리츠 제도 개선방안에는 10가지가 넘는 크고 작은 개편이 있을 예정이다. 그 가운데서도 감가상각비에 대한 초과배당을 허용해준 점과 수익증권에 대한 실사보고서 제출의무가 완화되는 점이 신규투자 확대를 이끌 것이란 기대를 모으고 있다.

먼저 초과배당 인정 범위가 확대되면 투자자들에게 돌아가는 배당이 늘어날 것으로 보인다. 기존의 회계상 순이익만으로 배당 규모가 책정되었던 부분이 감가상각비를 활용한 초과배당까지 범위가 늘어나기 때문이다. 이는 현재 리츠가 직접 실물 부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당을 허용해 배당 규모가 감소하는 문제를 고려한 것으로 해석된다.

또한 리츠의 실사보고서 제출의무 완화 및 수익증권에 대한 실사보고서 제출의무 완화를 통해 리츠 시장에 훈풍이 불 수 있다. 지금은 리츠가 부동산을 취득 또는 매각하는 경우 부동산 현황·가격 등이 포함된 실사보고서를 제출하도록 규정하고 있지만, 앞으로는 부동산이 아닌 펀드 수익증권에 대해서는 공정가치평가서만 제출하면 된다. 그에 따라 투자자들이 보다 빠르게 투자금을 회수할 가능성이 높아지면서 신규 투자 확대에 긍정적 영향을 미칠 거란 전망이 나오고 있다.

이밖에도 리츠 자산 중 부동산 인정 범위는 확대, 노인주택·노인요양시설 등의 헬스케어 리츠 지원, 자금조달을 위한 기업어음(CP) 발행 등 리츠의 다양화와 원활한 자금조달을 위한 방침이 포함됐다. 아울러 자산관리회사(AMC) 설립 시 예비인가 절차 폐지, 리츠 처분 자문위원회 공식화 및 리츠 정보시스템 개편 등 제도적으로 불필요한 규정들을 없애고, 국민에게 더욱 개선된 리츠 정보를 제공하기 위한 시스템을 구축하기 위해 개선안도 추가됐다.