서울 전체 집값 상승에도 ‘노도강’은 하락세, ‘정치권 지역 개발 이슈’ 집값 반등 불러올까

‘노원구’ 이달 3주 연속 하락, ‘도봉·강북구’도 마이너스 하락률
특례론 등 정부 정책 축소 및 급등한 주담대 금리 영향
‘대출 규제 강화’ 등으로 당분간 수요 확대 가능성 낮아 하락 폭 더 커질 듯

집값 폭등기 영끌족의 매수세가 강했던 노도강(노원·도봉·강북구)의 아파트 가격이 빠르게 하락하고 있다. 강남권에 비해 상대적으로 빠르게 상승세가 꺾이고 늦게 반등하는 서울 외곽지역부터 부동산 침체가 시작되는 모습이다. 고금리 기조에 따른 주택담보대출 금리 상승세와 정부의 대출 축소 및 부동산 규제 강화 등으로 매수세가 더욱 위축될 것이란 진단이 나오는 가운데, 내년 총선을 앞두고 정치권에서 쏟아낸 지역 개발 관련 공약의 실현 여부에 따라 부동산 시장 흐름이 뒤바뀔 수 있다는 관측도 나온다.

거래량 한 달 새 10% 줄어든 ‘노도강’

30일 한국부동산원 주간 아파트값 통계에 따르면 11월 셋째 주(20일 기준) 노원구(-0.04%), 도봉구(-0.01%), 강북구(-0.03%)의 아파트값이 3주 연속 하락세를 이어갔다. 마이너스 변동률에 따른 하락 전환은 지난 7월 첫째 주 이후 4개월여 만에 처음이다.

지역별로 보면 서울 노원구 아파트값은 지난 11월 첫째 주(6일 기준) -0.01%의 변동률을 기록한 이후 셋째 주까지 3주 연속 하락했다. 강북구 아파트 가격도 이달 초부터 3주 연속 마이너스 하락률이 이어지고 있으며, 도봉구 아파트값도 최근 하락 전환했다. 중저가 지역부터 하락 전환이 확산되는 반면, 서울 전체로는 0.03% 상승률이 이어졌다.

실제 거래를 살펴보면 매매가 하락 폭도 큰 편이다. 갭투자 거래가 활발한 서울 강북구의 SK북한산시티 전용 114㎡ 아파트는 지난달까지만 해도 8억2,000만원에 거래됐으나 이달 7억3,000만원에 거래되며 1억원 가량 하락했다. 재건축 수혜가 예상되는 노원구의 상계주공16단지 전용 59㎡도 올해 2월 최고 7억3,100만원에 거래된 지 불과 9개월 만에 4억원으로 45% 이상 급락했다.

노도강 지역 내 회복되던 거래량도 크게 줄기 시작했다. 서울부동산정보광장 아파트 매매 현황에 따르면 노원·도봉·강북의 아파트 거래량은 지난 9월 총 405건으로 전달(490건) 대비 -17.3% 가까이 감소했다. 특히 강북은 49건에 그치며 한 달 새 거래량이 4분의 1토막 났다. 부동산원 관계자는 “선호 단지 및 정비 사업 기대감 있는 단지 위주로 간헐적인 거래 유지되고 있지만, 매수·매도자 간 희망 가격 격차로 거래 심리가 위축하는 등 전체적으로 관망세가 이어지며 지난주 상승 폭이 유지되고 있다”고 설명했다.

이는 최근 주담대 변동형 금리 상단이 연 7%대로 올라선 영향으로, 젊은 층이 주로 매수하는 이들 지역 위주로 투자 심리가 약화된 것으로 보인다. 여기에 최근 정부의 대출 규제 강화로 인해 자금 조달 부담까지 커지면서 매수세가 약화됐다는 분석도 나온다. 여경희 부동산R114 연구원은 “고금리와 특례론 축소 등으로 서울 외곽 지역에서 이전 대비 가격을 낮춘 거래 비중이 높게 나타나고 있다”며 “과거 영끌 매수가 많았던 중저가 아파트 밀집 지역에서 원리금상환 부담이 커지고 있다”고 설명했다.

여야 지역 개발 공약, 향후 부동산 시장 흐름 뒤바꿀 또 다른 ‘변수’

현재 시장에선 내년 집값이 하향 안정세를 보일 것이란 전망이 우세하다. 급증한 가계부채와 금융권 연체율 확대 등의 영향으로 내년 정책 대출을 포함한 전반적인 대출 경직성이 강화할 수밖에 없다는 이유에서다. 여기에 고금리 장기화 우려도 전체 주택시장이 급격히 하락 반전할 가능성을 높이는 요소로 꼽힌다.

이런 상황에서 향후 노도강 부동산 시장의 약세가 더 확대될 수 있다는 게 전문가들의 주장이다. J 대학 부동산 학과 교수는 “강남 3구 등 중심 지역에 비해 대출 의존도가 높은 이들 지역은 금리 상승이나 대출 규제 강화 등에 더 민감하게 반응할 수밖에 없다”면서 “정책 모기지론이 나올 가능성도 매우 낮기 때문에 당분간 수요가 확대될 가능성도 낮아 보인다”고 전망했다.

한편 내년 총선을 앞둔 야당과 여당이 최근 지역 개발 공약 등을 연달아 발표하고 있는 만큼 부동산 시장의 흐름이 뒤바뀔 가능성도 제기된다. 국민의힘은 이달 초 당 지도부가 나서 김포시의 서울 편입 등 ‘메가시티 서울’ 공약을 내놨다. 야당도 ‘1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 특별법 연내 통과’와 ‘5호선 연장안’ 등을 연내 처리하겠다고 발표한 뒤 최근에는 서울 목동·상계동까지 개발 범주에 넣었다. 이에 질세라 다시 여당에선 하남·구리·광명 등의 추가 서울 편입론까지 발표했다.

정치권이 공약 발표에 열을 올리는 가운데 실제로 일부 지역에선 부동산 시장 흐름이 뒤바뀌고 있다. 대표적인 지역이 바로 경기도 김포시다. 한국부동산원에 따르면 지난주(20일 기준) 김포시 아파트값은 전주 대비 0.03% 오르며 7주 만에 상승세로 돌아섰다. 서울과 인접한 고촌읍 일부 단지에서도 실거래가가 오르고 있다. 지난달 5억원에 거래된 고촌읍 ‘캐슬앤파밀리에시티 1단지’ 84㎡는 지난 21일 6억2,000만원에 거래되며 한 달 만에 1억원 넘게 올랐다. 고촌읍 ‘힐스테이트 수기마을 2단지’ 전용면적 84㎡도 지난 4일 6억5,000만원에 거래되며 2개월 전 실거래가 보다 8,000만원이나 올랐다.

전문가들은 총선 공약 실현에 대한 기대감이 영향을 미친 것으로 보고 있다. 서진형 경인여대 교수는 “김포는 수도권 내 다른 지역보다 서울 편입에 대한 어느 정도 기대감이 반영되며 매수세가 더 확대된 모습”이라며 “서울시장도 편입을 반대하지 않는 상황이고 편입 관련 연구용역도 추진하겠다고 한 만큼 당분간 상승세가 지속될 가능성이 높다”고 전망했다.