[빅데이터] 부동산 규제 한꺼번에 푼 정부, 강남3구·용산만 규제 남겼다

정부가 지난 3일 서울 강남3구와 용산구를 뺀 모든 부동산 규제지역을 오는 5일부터 해제하기로 했다. 부동산 거래 절벽과 금리 인상 등의 여파로 미분양이 늘고 건설 경기 악화 가능성이 제기되자 부동산 규제를 대거 완화한 것이다. 서울이 규제지역에서 풀리는 것은 2016년 11월 이후 처음이다.

윤 정부는 그간 3차례 규제지역을 해제했지만, 투기지역이나 투기과열지구로 분류된 서울, 경기 과천·성남(분당·수정구)·하남·광명 등 5곳에 대한 조치는 하지 않았다. 정부는 규제지역 해제와 함께 분양가상한제 대상 지역도 축소할 방침이다. 분양가상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이다.

이번 조치로 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전국 모든 지역에서 규제지역 지정과 민간택지 분양가상한제 적용 규제가 해제된다. 서울 14개 구와 경기도 전역이 비규제지역으로 바뀌는 것이다. 민간 아파트 전매 제한을 최대 10년에서 6개월~3년으로 완화하고, 분양가상한제 주택에 적용되는 실거주 의무(2~5년)도 없앤다. 대출과 세금, 청약 규제도 완화된다. 무주택자에게 20~50%로 제한됐던 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 높아지고, 집을 살 때 자금 조달과 입주 계획 신고를 해야 하는 의무 또한 사라진다.

아파트 중도금 대출 제한도 풀려 올해 1분기부터는 분양가와 상관없이 중도금 대출을 받을 수 있고, 현재까지 5억원으로 제한되던 1인당 대출한도도 폐지돼 무제한 대출이 가능해진다. 주택 보유자가 기존 주택 처분을 전제로 수도권과 광역시 등에서 청약에 당첨된 경우 부여되던 ‘2년 이내 보유주택 처분’ 규정도 폐지된다. ‘무순위 청약’ 규제도 없어지면서 앞으론 주택을 가진 사람도 무순위 청약신청을 할 수 있다.

‘중도금’ 키워드로 빅데이터 분석해보니 ‘완화’ ‘해제’ ‘대출’ 등 대중의 높은 관심 입증

㈜파비에서 독자적으로 분석한 ‘중도금’이란 키워드에 대한 온라인상 언급량(1/3일자)을 네트워크 그림으로 나타내면, ‘대출’ ‘해제’ ‘완화’의 키워드가 중도금 키워드와 아주 관련성이 깊은 영역에 해당하는 푸른색 글씨 영역에서 나타나고 있다. 특히 ‘완화’, ‘해제’ 키워드는 발표한 뒤 하루 사이에 갑자기 온라인상에 자주 등장했다. 알고리즘은 키워드들의 그룹을 색깔로 구분하는데, 사실상 붉은색이나 녹색으로 구분되지 않고 규제 완화와 관련된 단어들이 전체적인 키워드로 도배된 모습을 볼 수 있다. 이는 알고리즘이 의미가 없을 만큼 이번 발표가 시장에 충격적으로 와 닿았다는 뜻으로 해석된다.

“12억 고가 아파트 수혜” vs “강남3구, 용산구 규제로 쉽지 않을 것”

이번 조치에서 특히 분양가가 12억원이 넘는 아파트에 당첨된 사람도 주택도시보증공사(HUG)와 같은 공기업이 보증하는 중도금 대출을 받을 수 있게 된다는 점에 관심이 쏠린다. 또한 분양가상한제 아파트에 당첨된 사람들에게 적용하던 최장 5년의 거주 의무가 사라지기 때문에 고가 아파트에 대한 수요가 다시 몰리게 되지 않을 것이냐는 지적이다. 완화된 전매 제한으로 인해 기존에는 수도권 분양가상한제 아파트에 당첨되면 최장 10년간 되팔 수 없었지만, 오는 3월부터는 전매 제한 기간도 최장 3년으로 줄어들게 됐다. 정부는 분양가에 따라 부과되던 2~5년의 실거주 의무도 폐지하기로 했다. 부동산 업계에선 “수요가 몰리는 고가 아파트의 대부분이 여전히 규제지역으로 묶여있는 강남3구와 용산구에 몰려 있어서 급격하게 완화된 정책으로 인한 수요 쏠림 현상은 심하지 않을 것으로 본다”는 의견이다.

공공임대주택 공급은 오히려 줄어…”장기적 시장 안정도 살펴야”

전격적인 규제 완화 조치로 인해 오히려 잠잠했던 투기가 다시 일어나는 부작용이 일지 않을지 우려하는 목소리도 있다. 특히 부동산을 보유하고 있는 다주택자나 부유층들이 오히려 혜택을 보는 것 아니냐는 것이다. 이번 조치에서 저소득층에 공급하는 공공임대주택 혜택은 오히려 줄었다. 소득 4분위 아래의 저소득층에 지원하던 공공임대주택은 내년부터 2027년까지 향후 5년간 4만 호가량 줄이기로 했다. 부동산 업계 관계자는 “당장은 부동산 시장 경착륙을 막는 데 규제 완화가 도움이 될 것이지만, 향후 투자 심리가 살아나 집값이 폭등할 경우 이를 억제하던 규제들을 한꺼번에 풀어버린 것은 아닌지 걱정된다”고 말했다.

러시아-우크라이나 전쟁의 충격 여파가 잦아들고 금리 하락의 시점이 돌아오게 되면 다시금 집값 상승 분위기가 꿈틀댈 수도 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 4일 “부동산 가격이 비정상적으로 높으며, 부담할 수 있는 수준이 아니라는 입장은 확고하다”며 “정책 목표 대상이 빠르게 움직이면 우리도 빨리 움직여야 한다. 속도와 강도에 대응하는 과정”이라고 말했다.