정부의 ‘전세 사기 싹 자르기’ 사기범에 엄정 대응, 피해자 구제 및 감독 강화

지난해 공동주택 1,100채 이상을 임대하다가 사망해 수많은 피해자를 양산한 ‘빌라왕’ 사태 이후 전세 사기에 대한 경각심이 확대되고 있다. 이에 정부가 피해 예방을 위한 주택임대차보호법 개정에 속도를 내고, 전세 사기 단속·처벌 강화에 나선다.

2일 법무부는 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 ‘제4차 부동산 관계장관회의’에서 ‘전세 사기 수사 및 법률지원 경과와 향후 계획’을 발표했다고 밝혔다.

추 부총리는 “최근 주택가격 조정 과정에서 전세 사기 등으로 사실상 임차인 재산의 전부라고 할 수 있는 전세보증금의 안정성이 훼손되면서 서민·청년층의 주거 안정이 심각하게 위협받고 있다”라면서 “전세 거래 질서의 투명성 확립과 제도 보완, 엄정한 수사를 통해 전세 사기 범죄를 발본색원할 것”이라고 말했다.

전세 사기 피해 임차인 지원 강화

정부는 먼저 전세 사기 피해 임차인의 보호를 위해 법무부, 국토교통부 및 유관기관이 합동 구성한 ‘전세 사기 피해 임차인 법률지원 TF’를 발족했다. 여기에 더해 대한법률구조공단 ‘전세 사기 등 주택임대차계약 피해자 법률지원단’ 11명, 수도권 권역별 법률홈닥터 변호사 9명, ‘빌라왕’ 세입 피해자 법률지원을 위한 마을변호사 6명 등으로 구성된 법률지원단도 운영하고 있다.

원스톱 법률지원 시스템 또한 마련해, 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 ‘전세피해지원센터’에서 온라인과 오프라인을 통해 피해 접수를 하는 등 피해 접수창구를 일원화시켰다. 법무부는 피해 예방을 위한 주택임대차보호법 개정에도 속도를 낸다. 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 임차인 정보와 세금 체납정보를 요구하는 ‘확인원’을 신설하는 법 개정안은 현재 법제처가 심사 중이다. 이를 통해 임대인의 체납 사실 등을 확인할 수 있게 됐다.

또한 법무부는 대법원과 협력해 임대인이 사망한 경우 임차인이 대위상속등기를 선행하지 않고도 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 가능토록 절차를 단축했다. 대위상속등기는 상속인을 대신해 상속인 명의로 등기해달라고 신청하는 것으로, 2억원 상당 빌라의 경우 600만원의 취득세가 부과되는데 기존에는 대위상속등기 시 임차인들이 사망한 임대인의 상속인 대신 납부해야 했다. 하지만 이번 절차 단축으로 비용을 물지 않게 됐다.

임차권등기 간소화 방안도 마련했다. ‘주택임대차보호법’ 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)의 준용 규정에 ‘가압류 진행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 민사집행법 제292조 제3항을 추가하도록 했다. 법률이 개정되면 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기를 필요한 절차에 따라 완료할 수 있게 되므로 HUG 보증보험금 신속 지급이 가능해질 것으로 전망된다.

검찰, 경찰과 협력해 전세 사기 가담자 엄벌

정부는 또한 전세 사기 처벌을 강화하기 위해 검찰·경찰·국토교통부 간의 협력 강화에 나선다. 협력을 통해 전국 단위의 정보분석과 수사 초기부터의 긴밀한 정보 공유 등을 바탕으로 전세 사기 배후 세력까지 철저하게 수사, 범행 전모를 규명할 방침이다. 이를 위해 전국 7대 권역에 ‘검·경 지역 핫라인’을 구축해, 전세 사기가 빈발하고 있는 수도권 지역(서울·인천·수원) 및 지방의 거점 지역(대전·대구·부산·광주) 등 총 7곳에 핫라인을 운영하고 있다. 이를 통해 대규모·조직적·계획적인 전세 사기 범행에 대한 수사 초기부터 협력해 신속한 수사와 피해자 보호에 나서고 있다.

임대인뿐 아니라 전세 사기 배후 세력, 전세 사기에 가담한 공인중개사, 분양대행업자 등도 철저히 수사한다. 현재 공인중개사는 직무 위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소됐지만, 앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 ‘원스트라이크 아웃’ 제도를 도입한다. 이와 함께 공인중개사들에게 더 많은 권한과 책임을 부여해 앞으로 중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람을 할 수 있게 된다. 중개사가 임대인의 납세증명서, 전세금 반환보증 가입 여부, 전세가율 등을 확인하고 임차인에게 제대로 설명하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

전세 사기 근절 나선다

국토교통부는 전세금 반환보증 개선 등을 통한 무자본 갭투자 근절에 나서기로 했다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추는 것이다. 가령, 집값이 3억원이라면 지금은 전세금이 3억원이어도 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억 7,000만원 이하여야 가입이 허용된다. 보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%까지 높아졌다. 실제로 임대인·중개사 등은 시세의 100%까지 보증가입이 가능함을 악용해 임차인의 깡통전세 계약을 유도, 이들이 위험계약에 노출돼 왔다는 게 국토교통부의 설명이다.

전세가율 90% 기준은 신규 전세 계약에 대해선 올해 5월 1일부터 적용된다. 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자들은 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있다. 대신 정부는 건전한 전세 계약이 보호받을 수 있도록 자본금 추가 출자 등을 통해 HUG의 보증 여력을 확충하기로 했다. 보증료 할인 대상을 연 소득 4,000만원 이하에서 5,000만원 이하로, 할인 폭은 50%에서 60%로 확대한다.

보증보험 가입 심사 때는 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정방식을 실거래가와 공시가격을 우선하는 방식으로 바꾼다. 또 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정해 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획이다. 이는 그동안 일부 감정평가사들이 임대인과 모의해 시세를 부풀리고 전세 사기에 가담한다는 지적에 따른 조치다.

등록임대사업자의 의무 임대보증 관리는 더욱 강화한다. 등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인됐다. 이에 따라 국토교통부는 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록을 허용하기로 했다. 공실은 민간임대주택 등록 후 보증보험에 가입할 수 있도록 하되, 미가입 시에는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 할 계획이다.

이와 함께 국토교통부는 HUG의 ‘안심전세앱’을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금 체납정보 등 전세 사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 제공하기로 했다. 안심전세앱에서는 시세 파악이 어려웠던 다세대·연립주택, 50가구 미만 소형 아파트 시세를 수도권부터 제공한다. 이번에 출시되는 버전에서는 신축주택 준공 1개월 후 시세를 제공하고 4월에는 수도권 빌라의 준공 1개월 전 추정 시세까지 확대해 제공한다. 7월에 나올 버전에서는 주거용 오피스텔 시세를 추가하고 지방 광역시까지 시세 제공 범위를 넓힐 계획이다.

정부가 전세 사기 근절을 위해 감독·처벌 강화에 칼을 뽑고 나선 만큼, 제대로 된 정책과 진행이 이뤄져야 할 것이다. 부동산 거래가 더 이상 ‘사기’가 아닌 믿을 수 있는 현장이 되길 바라본다.