임대사업자 보증보험 미가입 시, 임차인 전월세 계약 해지 가능해진다

정부가 임대사업자의 보증금 보증보험 미가입 시 임차인에게 전월세 계약 해제·해지권을 부여하고, 손해배상 청구까지 가능하도록 할 방침이다. 이는 최근 증가하는 전세사기를 예방하기 위한 대응책의 후속조치로 풀이된다.

전세사기 예방 의지 확고한 정부

현행법상 임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입은 의무사항이다. 하지만 최근 전세사기 피해 사례에서 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자가 다수 확인됐다.

이에 따라 국토교통부는 임대사업자의 보증금 보증보험 미가입 시 임차인에게 계약 해제·해지권을 부여하고, 손해배상까지 받을 수 있도록 하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙’ 개정안을 입법예고한다고 21일 밝혔다.

임대보증금 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정 방법도 개선하기로 했다. 현재 일부 임대사업자들은 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 감정평가사들과 결탁해 감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 편법을 써오며 사회적 문제를 일으켰다.

특히 신축 빌라 등에 대한 감정평가 시 해당 편법이 자주 쓰였으나, 앞으로는 주택가격 책정을 공시가격, 실거래가, 감정평가액 순으로 인정하도록 개정했다. 만일 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 격차 등으로 활용이 부적절하다고 인정되는 경우에는 감정평가액을 산정하도록 했으며, 이 경우에도 한국감정평가사협회가 추천한 감정평가법인의 감정평가액만 인정하기로 했다.

임대 수요보다 공급 많은 지역서 효과 있을 듯

이번 개정안이 시행됨에 따라 수도권 서남부의 낙후지역에서 임차인의 계약 해지가 늘어날 것으로 보인다. 해당 지역은 일반적으로 임대 수요보다 공급이 많은 탓에 임대계약에서 임차인이 아닌 임대인이 ‘을’에 해당하기 때문이다.

지난해 9월 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당)이 조사한 ‘전세 보증 반환 보증 집중관리 다주택 채무자(악성 임대인) 현황’에 따르면 보증공사가 악성 임대인 대신 전세 보증금을 변제한 사례 3,523채(총 7,275억원 규모) 가운데, 수도권에만 전체 91%인 3,207채가 몰린 것으로 나타났다. 특히 수도권 안에서도 강서구(1,044채)가 30%를 차지하며 가장 높았고 그 뒤로 부천시(453채), 서울 양천(301채), 구로(163채) 등 서남부 지역으로 악성 임대인 피해가 집중됐다.

종합하면 전국적으로 임대 수요가 가장 많은 강남 3구에선 드물게 일어났으며, 반대로 임대 수요가 적고 낙후된 수도권 서남부 지역에서 전세사기가 집중된 셈이다. 이를 두고 업계에선 “수도권 서남부 낙후지역 임대사업자들의 상황이 더욱 악화될 것”으로 전망하면서 “선량한 임대인 또는 영세 임대인들에 대한 보호조치도 필요하다”고 지적하고 있다.

전세사기, 결국 제도적 장치 미흡이 주요 원인

그간 소위 ‘빌라왕’으로 불리는 이들이 벌인 전세사기 사건만 6,300건이 넘는다. 이 밖에도 지난 1월까지 집주인 불명으로 집계된 전세사기는 약 8,000건으로 집계되고 있다. 특히 피해자 10명 중 7명은 아파트 전세를 구하기엔 돈이 부족해 빌라 전세를 얻은 20~30대였던 것으로 드러났다.

전세사기에 활용된 주택 유형은 신축 빌라나 다세대 주택가 대부분이다. 이들 대부분 주변과의 시세 비교가 어려워 매매가 대비 전셋값 비율이 높거나 아예 매매가가 형성되지 않은 것이 특징이다. 전세사기범들은 이러한 특징을 이용해 세입자의 전세 보증금으로 부동산을 매매하는 이른바 ‘갭투기’ 수법을 벌여왔지만, 이를 제재할 어떠한 제도적 장치도 없었다.

결국 일련의 전세사기는 제도적 장치의 미흡에서 비롯됐다는 것이 부동산 전문가들의 분석이다. 최근 원희룡 국토부 장관도 “임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입은 이미 의무화되어 있지만, 이를 담보하기 위한 제도적 장치가 미흡해 임차인이 전세사기 위험에 노출되는 사례가 있었다”고 밝히며 정책의 허점을 시인한 만큼, 전세사기에 대한 정부와 지자체의 관심이 이번 개정안 시행에서 끝나지 않고 강경한 대응책들로 이어지길 기대한다.