“단기간 수요 몰리며 수억원씩 올라”, 8달 연속 오른 서울 아파트 전셋값, 상승세 언제까지?

서울 아파트, 전세 지난해 5월 셋째 주 이후 33주 연속 상승세
올해 입주물량 감소, 매매시장 침체 등이 전세가 끌어올려
전세대출 규제 완화 및 월세 시장 강세에 따라 전세가 상승 지속할 전망

서울 아파트의 전세가격 상승세가 33주 연속 지속되고 있다. 역세권 인근 단지 등 선호도 높은 지역을 중심으로 전세값이 뛰는 모양새다. 이러한 분위기가 전국적으로 확산되는 가운데 전세가 상승세의 주요 배경으론 고금리 여파에 따라 침체된 매매시장과 올해 신규 공급 부족 전망, 완화된 전세대출 규제 등이 꼽힌다. 월세 시장도 강세를 보이면서 전세값 상승세가 지속될 것이란 관측이 나오는 가운데, 올해 매매시장 분위기마저 뒤바뀔 수 있다는 전망도 제기된다.

1월 둘째 주 서울 아파트 전세가 상승세, ‘노원·강남·은평’ 상위권

12일 한국부동산원에 따르면 1월 둘째 주(8일 기준) 서울 아파트 전세가격지수는 전주(0.07%)보다 상승 폭이 상향조정되며 0.08% 올랐다. 지난해 5월 셋째 주(22일 기준) 이후 33주 연속 상승세다.

자치구별로 보면 강북 14개구 가운데 노원구(0.16%)가 상계·월계동 주요단지 위주로 전세가격이 가장 많이 올랐다. 강남구(0.06%)에선 역세권 인근 단지 등 선호도 높은 지역인 압구정·개포동 위주로 상승세가 유지되고 있으며, 은평구(0.16%) 역시 응암동과 녹번동에 있는 주요 단지 위주로 전세값이 뛰었다. 이 밖에 동대문구(0.15%), 중랑구(0.11%), 도봉구(0.1%) 등도 전세가 상승세가 이어졌다.

전세가 상승세는 전국적으로 나타나고 있다. 같은 기간 전국 아파트 전세가격지수는 전주 대비 0.03% 상승하며 24주 연속 상승세를 기록했다. 지역별로는 대전이 전주 대비 0.1%로 가장 많이 올랐고, 전북(0.07%), 충북(0.06%), 수도권(0.05%), 세종(0.04%) 순으로 상승세가 두드러졌다.

전세가 상승세의 주원인으로는 고금리 여파에 따라 침체된 매매시장 분위기가 거론된다. 집값이 주춤하자 매매에 관심을 보이던 수요자들이 오히려 전세로 몰리고 있다는 것이다. 실제로 전국 주간 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 하락하면서 7주째 하락세가 이어졌고, 서울 아파트값 역시 전주와 마찬가지로 0.04% 하락했다. 한국부동산원은 서울 아파트 매매가격 변동에 대해 “불확실한 금융상황 및 부동산 경기 위축 우려로 매수관망세가 길어지는 가운데, 매물가격 하향조정이 점진적으로 진행 중”이라며 “일부 선호단지에서도 급매물 거래 나타나면서 하락세가 지속됐다”고 분석했다.

신규 공급 부족 역시 전세값을 끌어올리고 있다는 분석이 나온다. 올해 예상되는 서울 아파트 입주 물량은 1만921가구로, 관련 통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저치다. 이는 지난해 입주 물량 3만2,795가구의 1/3 토막에도 미치지 못한다. 부동산 업계 관계자는 “정부의 공급 대책에도 신규 주택 부족 우려가 여전한 만큼 서울과 수도권 아파트 전세값이 연말까지 상승 흐름을 보일 수 밖에 없다”며 “전세사기 우려까지 가중되며 빌라 전세 수요가 아파트 전세 수요로 이동하고 있다”고 분석했다.

역전세는 옛말, 이제는 ‘전세대란’ 우려까지

전문가들은 올해 집값 하락과 전세 상승이 당분간 지속될 것이라고 입을 모은다. 정부는 역전세로 인한 세입자들의 피해 확대를 우려해 지난해 7월 말부터 전세보증금 반환용 대출에 한해 기존 총원리금부채상환비율(DSR) 40% 규제의 예외로 두고 총부채상환비율(DTI) 60% 적용을 허용했는데, 이를 통해 전셋값 상승 여력이 더 해졌다는 설명이다.

전세사기에 따른 전세 불신 여파로 강세를 보이는 월세 시장도 향후 전세값 상승세의 주요 근거로 꼽힌다. 최근 부동산R114가 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 아파트 월세(전세보증금은 제외) 계약을 분석한 결과, 지난해 거래된 서울 아파트 평균 월세액은 102만원으로 집계됐다. 이는 2021년 평균 90만원보다 12만원(13.3%), 2022년 98만원보다는 4만원 늘어난 수준이다. 지난해 11월 전국 오피스텔 임대 수익률 역시 신표본조사(2020년 7월)를 시작한 이래 최고치인 연 5.01%를 기록했다.

나아가 전셋값 상승세가 집값을 밀어 올릴 거란 전망도 나온다. 전세가격이 상승하고 신축 공급도 잘 안되는 환경에서 실수요가 기존 주택 매물에 대한 매매로 선회할 가능성이 높아졌기 때문이다. 한국은행도 지난달 통화신용정책보고서를 통해 “정부의 가계대출 관리 강화, 아파트 매물 증가 등이 매매가의 하방 압력으로 작용할 것”이라면서도 “내년도 서울지역 입주 물량 감소에 따라 전세가가 추가적으로 상승할 경우 매매가격에도 상승압력으로 작용할 가능성이 제기된다”고 설명한 바 있다.