한결 가벼워진 종합부동산세 고지서, 뭐가 달라졌길래?

홈택스, 종부세 조회 서비스 시작
“목돈 부담 줄어 다행” 후기 줄 이어
공정가액비율 그대로, 공시가는 ‘뚝’

정부가 부동산 보유에 따르는 각종 세금 부담을 완화하겠다고 발표한 후 주택 보유자들의 부담이 대폭 줄어들 전망이다. 해마다 연말이면 종합부동산세 부담에 고충을 토로하던 다주택자와 고가주택 보유자들은 정부의 조처에 반색을 드러내고 있다. 다만 일각에서는 부자감세라는 지적이 나오는 등 종부세를 둘러싼 논란은 뜨겁게 지속 중이다.

10분의 1로 가벼워진 고지서 받아 든 주택 보유자들 “살았다”

최근 홈택스를 통한 종부세 조회가 가능해지며 종부세 대상자 사이에서는 다행이라는 반응이 줄을 잇고 있다. 적게는 3분의 1에서 많게는 10분의 1까지 세금이 줄었다는 후기가 속출하면서다. 실제로 부동산 보유자들이 다수 활동 중인 한 온라인 커뮤니티에서는 “3년 전에 500만원을 종부세로 냈는데, 올해는 50만원이 나왔다”, “가격이 떨어져서 팔지도 못하는 주택의 세금 부담이 크게 줄었다” 등 각종 후기가 줄을 이으며 시장의 반가운 분위기를 드러냈다.

이처럼 종부세가 대폭 줄어든 이유는 종부세를 산출하는 요소 대부분이 하향 조정됐기 때문이다. 종부세는 대상 주택의 공시가 총합에서 기본 공제액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱하고 이렇게 나온 값에 종부세율을 곱하는 식으로 산출되는데, 공시가 및 공정시장가액비율은 낮아지고 기본공제액은 커지면서 세액 감소로 이어진 것이다.

먼저 주택 공시가 하락은 문재인 정부의 주택 공시가격 현실화 방안을 윤석열 정부가 사실상 무산시킨 데서 비롯됐다. 현 정부가 전 정부에서 수립된 공시가격 현실화에 대한 필요성과 타당성을 원점 재검토하겠다고 밝히면서다. 그 결과 지난 4월 정부가 발표한 올해 공동주택 공시가격은 지난해보다 18.61% 떨어지며 역대 최대 하락 폭을 그렸다.

여기에 기본공제액도 커졌다. 한 차례 낮아진 주택 공시가에서 공제하는 금액이 늘며 과세표준도 축소된 것이다. 완화된 기준에서는 다주택자는 1인당 최대 9억원, 1세대 1주택자는 최대 12억원을 공제해 준다. 다주택자의 경우 6억원까지만 공제했던 당초 기준을 고려하면 최대 1.5배로 공제액이 확대된 셈이다.

공정시장가액비율은 일괄 최저 60%를 적용했다. 세금을 부과하는 기준인 과세표준을 산정할 때 적용하는 공시가격의 비율을 의미하는 공정시장가액비율은 정부의 시행령을 통해 최소 60%에서 최대 100%로 결정된다. 지난해 정부는 종부세를 비롯한 각종 부동산 보유세 부담이 과도하다고 지적하며 해당 비율은 법이 허용하는 하한선인 60%까지 내렸고, 올해도 동일한 수준을 유지했다. 공정시장가액비율이 낮을수록 자연스럽게 종부세도 줄어든다.

끝으로 종부세율도 낮아졌다. 이전까지 중과세율을 적용하던 조정대상지역 2주택자들에게는 일반 세율을 적용하고, 3주택 이상 보유자들의 중과세율도 낮췄다. 0.6%~6.0%였던 종부세율을 0.5~5.0%로 낮춘 결과 다주택자와 1주택 보유자 모두 한결 가벼워진 종부세 고지서를 받아 들게 됐다.

다만 종부세 인하에 따른 세수 감소는 피할 수 없을 전망이다. 기획재정부에 따르면 올해 종부세(주택분+토지분)는 총 49만9,000명에게 4조7,000억원이 고지됐으며, 과세 인원은 전년(128만3,000명) 대비 61% 감소했다. 세액은 지난해(6조7,000억원)보다 30%가량 줄었다.

최종 종부세액, 공정가액비율은 ‘거들 뿐’

시장에서는 올해 4월 공시가격 발표 당시 예상했던 것보다 훨씬 큰 종부세 인하 폭에 놀라는 분위기다. 당시 정부는 전년 대비 18% 넘게 떨어진 공시가를 발표하며 공시가 15억원 아파트 소유자를 예시로 들었다. 해당 아파트를 보유하면서 부담하는 세금이 연간 403만원에 280만원으로 30%가량 줄어들 것이라는 설명이다. 기획재정부 등은 종부세 기본공제 대상을 상향 조정하고 세율 인하 효과 등을 고려하면 상당수가 종부세 대상에서 벗어나는 것을 비롯해 주택 보유자들의 부담이 크게 줄어들 것이라면서도 추후 결정될 공정시장가액비율에 따라 최종 세액은 달라질 수 있다는 점을 시사했다.

이같은 이유로 11월 공정시장가액비율의 하한선인 60%를 적용한 최종 종부세 고지서를 받아 든 보유자들 사이에서는 “1년 만에 이렇게 뚝 떨어진 건 결국 세율이 아니라 공시가가 문제였던 것”이라는 지적이 쏟아졌다. 최종 결정되는 공정시장가액비율에 따라 최종 세금이 결정될 것이라는 정부의 설명이 있었지만, 해당 비율이 작년과 똑같은 수준으로 유지된 만큼 이번 세금 대폭 인하는 공시가 변동에 따른 결과로 봐야 한다는 것이다. 공시가의 오르내림에 따라 주택 보유자들의 부담도 큰 폭으로 확대 또는 축소되는 만큼 공시가 현실화의 실효성에 대한 정부의 고민은 더욱 깊어질 전망이다.