[논문이야기] 부동산 경매시장의 버블 ①

부동산 시장이 침체기에 접어들면서 일각에서는 정부 차원에서 실물시장 충격을 최소화하기 위한 방침을 적극적으로 모색해야 한다는 목소리가 높다. 그러나 과거의 역사를 돌아보면 버블을 성공적으로 진압했던 사례는 전무하다. 이때 만약 버블을 선제적으로 탐지할 수 있다면, 부동산 시장에 새로운 문법을 쓸 수 있을 것이다.

주택 가격 내림세, 기준 금리 인상이 초래한 ‘부동산 거래 절벽 현상’

한국부동산원이 내놓은 자료에 따르면, 10월 전국 및 수도권 아파트값이 전월 대비 각각 1.2%, 1.52% 떨어진 것으로 집계됐다. 이는 한국부동산원이 2003년 12월 시세 조사를 시작한 이래 가장 큰 낙폭이다. 서울 주택 종합 매매가격의 경우 전월보다 0.81% 하락으로, 미국발 서브 프라임 모기지 사태 이후 13년 10개월 만에 가장 크게 떨어졌다. 전국 및 수도권 주택 종합 매매가도 각각 0.77%, 1.02% 하락하며 전월보다 낙폭이 크게 확대된 모양새다.

앞서 언급한 부동산 가격 하락 기조와 더불어, 최근 유동성 회수를 위해 금융 당국이 기준금리를 급격하게 올리면서 이른바 ‘부동산 거래 절벽’ 현상이 심화하고 있다. 서울 주요 대단지 아파트의 경우 집주인들이 관리비, 이사비용, 명품 가방까지 내걸며 전세와 매매를 홍보하고 있지만, 이전처럼 거래가 활발히 이뤄지지 않고 있는 분위기다. 실례로 서울부동산정보광장이 공개한 ‘2011년~2022년 서울 아파트 매매, 월세 거래량’에 따르면, 16일 기준 올해 1~9월 서울 아파트 거래량은 1만 건에도 못 미치는 9,819건으로 전년 대비 73.7%나 줄어들었다. 서울 아파트 거래가 꽉 막힌 셈이다.

‘버블’ 타격 최소화를 위한 부동산 정책 수립의 어려움

이에 전문가들은 부동산 침체가 실물시장 충격으로 직결될 가능성을 우려하며, 현재 부동산 정책을 고금리 시대에 맞는 새로운 과세 정책으로 하루빨리 재정비해야 한다는 지적이 나온다. 현재 부과되는 종합부동산세, 양도소득세가 너무 무겁고, 대출 이자까지 높은 탓에 부동산 거래가 좀처럼 이뤄지지 않는 만큼 부동산 과세 완화 및 규제 철폐를 통해 부동산 거래량을 다시 끌어올려야 한다는 지적이다.

그러나 일각에서는 현재 부동산 정책을 성급히 바꾸는 것은 위험하다는 관측도 나온다. 물론 부동산 시장 정상화를 위해 최선을 다해야하는 것은 당연하나, 글로벌 팬데믹으로 찾아온 엄청난 유동성과 저금리 기조가 20・30세대의 ‘빚투’, ‘영끌’을 호도해 결국 엄청난 수의 청년들의 ‘빚의 늪’으로 이끄는 작금의 현실을 감안하면, 정부 차원에서 적정한 선의 부동산 규제를 유지함으로써 투기를 억제하면서 실수요자들에게 주택 소유의 기회가 돌아갈 수 있게끔 해야 한다는 것이다.

그간 역대 정부는 위 두 가지 노선을 번갈아 걸어가며 버블 타격을 최소화하기 위한 ‘중간점’ 정책을 찾기 위해 다방면으로 노력해 왔으나, 모두를 만족시킬 수 있는 이상적인 정책안을 마련하기에는 역부족이었다. 과도한 규제로 ‘가격은 수요와 공급으로 결정된다’는 시장 기본원리를 위배해서는 안 되며, 반대로 지나친 방종으로 인해 앞서 언급한 투기, 영끌, 빚투 등의 시장 혼란을 초래해선 안 된다는 것이다.

부동산의 ‘버블’을 찾는다는 것

대부분 사람은 과열된 시장에서 부동산 가격이 폭락하기 전까지 버블을 알아차리지 못한다. 이는 부동산의 내재 가치(intrinsic value)가 다른 금융 자산들과 비교하더라도 특히 광범위하고 제대로 측정되기 어려운 까닭이다. 따라서 대다수의 시장 참여자는 부동산 가격의 상승을 내재 가치의 상승으로 보는 우를 범하고, 다른 참여자들의 결정에 휩쓸려 시장에서의 ‘버블’이 생겨난다. 이때 버블이 터지고 나면 부풀려졌던 자산 가격이 폭락하게 되고, 가계 부채 증가 및 금융기관들의 대규모 채권 부실로 이어져 심하게는 경기 침체를 불러올 수도 있다.

그런데 만약 부동산 시장에서의 버블 징후를 선제적으로 찾아낼 수 있다면 어떨까. 버블을 정확하게 탐지해 내는 지표가 있다면, 위 같은 우려 사항을 상당 부분 불식시킬 수 있을 것으로 기대할 수 있다. 즉 정부 차원에서는 부동산 과열을 사전에 찾아내고 실물 경제의 타격을 방지할 수 있게끔 최적의 시점에 적절한 조치를 할 수 있을 것이다. 아울러 국제적으로 상호 연관성이 커진 오늘날에 어느 한 나라의 버블은 세계 경제 전반에 큰 영향을 미친다는 점을 고려하면, 버블을 예측하는 것은 개인의 투자 이상의 더 큰 의미를 갖는다고 봐야 한다.

따라서 본 [논문이야기]는 필자가 ‘집값 거품’에 해당하는 요소를 통계적으로 찾아내고 검증했던 일련의 과정들을 대중들에게 쉽게 풀어본다. 이때 부동산 과열의 원인으로 꼽히는 ‘승자의 저주(Winner’s curse)’로 불리는 값이 실제로 ‘거품’에 해당하는지 회귀 분석과 모델 검정을 이용하여 분석하고, 해당 분석에 따라 부동산 시장에 대한 유의미한 결론을 도출해 본다.

[논문이야기] 부동산 경매시장의 버블 ②로 이어집니다.