태영건설 사업장 처리 방향 ‘윤곽’, PF 브릿지론 사업장 절반 청산 예상

산업은행, 금융채권자 설명회 개최 
태영건설 기업개선계획 등 논의
금융지원 시 경영정상화 가능 전망

태영건설의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 가운데 브릿지론 단계에 머물러 있는 사업장 10여 곳이 정리될 전망이다. 태영건설의 주채권은행인 산업은행은 워크아웃(기업구조개선)을 진행 중인 태영건설 기업개선계획이 이행되면 내년부터 안정적으로 유동성을 확보할 수 있을 것으로 내다보고 있다.

단독사업장 위주 정리 예상

18일 산업은행은 금융채권자 설명회를 개최해 실사 결과와 경영정상화 가능성, 기업개선계획 및 향후 일정 등에 대해 논의했다. 이 자리에서는 대주단이 제출한 사업장 처리방안을 토대로 실사법인이 태영건설에 미치는 경제적 영향 등을 검토한 것으로 알려졌다. PF 사업장의 상당수는 정상적으로 공사를 진행하겠지만, 일부 브릿지론 단계 사업장은 신속한 정리를 위해 경·공매를 진행한다는 방침이다.

기업개선계획에는 대주주 구주를 100대 1로 감자하고, 워크아웃 전 대여금 4천억원에 대해 100% 출자전환, 워크아웃 후 대여금 3,349억원에 대해 100% 영구채로 전환하는 방안이 담겼다. 금융채권자는 무담보채권의 50%(2,395억원)를 출자전환하고, 잔여 50%에 대해서는 3년간 상환유예 및 금리(3%)를 인하한다.

브릿지론 단계의 PF 사업장은 아직 착공 전이며 고금리 대출로 사업부지만 매입한 상태다. 지난해 말 기준 태영건설의 브릿지론 단계 PF 사업장은 20곳으로 이 중 한 곳만 사업을 유지하고 나머지 19곳은 해당 부지 경·공매 또는 시공사 교체 예정으로 알려졌다.

태영건설이 사업을 지속할 것으로 보이는 사업장은 총 9곳으로 파악됐다. 태영건설을 최근 이들 사업장에 대한 채무보증기간을 연장했다. 현재 PF 사업장 대출 만기를 연장하려면 대주단의 3분의 2 동의를 얻어야 하는 만큼 대주단 사이에서 이미 사업장 분류를 마친 것이라고 해석할 수 있다. 정리 대상 분류 사업장은 이를 제외한 나머지 사업장이 될 것으로 전망된다. 태영건설 PF 사업장 중 브릿지론 사업장이 20곳인 점을 고려하면 정리 대상 사업장은 11곳에 달하는 셈이다.

사업장 7곳에 한해 경공매 진행 전망

다만 이들 사업장이 모두 경공매를 진행할 가능성은 낮게 점쳐진다. 정비사업과 컨소시엄 형태로 사업을 진행하는 곳의 경우 시공사 및 주간사 교체 후 사업 진행이 가능하기 때문이다. 실제로 태영건설이 컨소시엄 형태로 참여하고 있는 충남 천안 제6일반산업단지 조성 사업장의 경우 태영건설 대체 주간사를 물색하고 있다. 당초 해당 사업은 ▲태영건설 50% ▲천안시 20% ▲활림건설 16% ▲증권사 13% 등 비율로 특수목적법인(SPC)을 설립해 사업을 추진했다.

결국 태영건설이 단독으로 참여하고 있는 사업장 7곳에 한해 경공매를 진행할 가능성이 높다. 특히 가능성이 높은 사업장은 대전 용전동 일원에서 진행 중인 오피스텔 개발사업장이다. 부동산 시장에서 오피스텔에 대한 수요가 급격히 꺾인 가운데 대출 규모도 크기 때문이다.

해당 사업은 홈플러스 동대전점 부지를 개발하는 프로젝트다. 부동산개발업체 림코디앤씨가 2021년 10월 MBK파트너스로부터 해당 부지를 매입하면서 시작됐다. 지난해 말 기준 대출잔액은 1194억원으로 브릿지론 사업장 중에서 대출 규모가 가장 크다.

산업은행 “2027년부터 매출액 회복될 것”

채권단은 태영건설 기업개선계획 이행 시 이자비용 감소 등으로 2025년부터는 기말 현금이 수천억원대에 이를 것으로 추정한다. 실제 산은 추산 결과 올해 태영건설의 영업현금흐름은 -2,191억원으로 예상되나, 2025년에는 3,715억원으로 늘어난다. 투자현금흐름 역시 올해 -386억원에서 내년 986억원으로 개선될 것으로 내다봤다.

기말현금은 올해 267억원에서 내년 4,551억원, 2026년 5,265억원, 2027년 6,247억원, 2028년 7,618억원 등으로 개선될 것으로 추정된다. 산은은 “2027년 말 현금을 감안하면 출자전환 후 잔여채권(5122억원)의 상환 여력이 충분한 것으로 판단된다”고 했다.

손익 역시 점차 회복될 것으로 봤다. 매출액은 올해 2조8,505억원에서 2025년 2조2,473억원, 2026년 1조6,983억원으로 감소세가 예상된다. 2027년 2조277억원으로 회복할 것으로 전망된다. 태영건설 당기순이익은 올해 198억원, 2025년 599억원, 2026년 393억원, 2027년 402억원, 2028년 899억원으로 증가세를 보일 것으로 추산했다.

아울러 산은은 대규모 자본확충으로 올해 말에는 자본잠식이 해소되고, 내년에는 부채비율도 200% 수준으로 감소할 것이라고 내다봤다. 부채비율은 올해 529.6%에서 내년 240.6%, 2026년 209.1%로 줄고 2027년에는 196.6%로 200% 아래로 떨어질 것으로 전망했다.

태영건설 대주주 감자와 자본 확충으로 기존 대주주의 지분도 기존 41.8%에서 50∼60%로 높아질 것으로 내다봤다. 대주주 감자와 출자전환 등을 거치면 티와이홀딩스의 지분율은 60.1%, 금융채권자의 지분율은 36.0%가 된다. 향후 보증채무(태영건설 채권자가 부담하는 손실)가 현실화되고, 해당 채무가 출자전환되면 티와이홀딩스 지분율은 50.6%로 낮아지고 채권단 지분율은 47.0%로 오른다는 것이 산은 추산이다.